Zachęty finansowe – czym są?

Rozwój biznesu wymusza najem większej przestrzeni? Nim wybierzesz magazyn i podpiszesz umowę, zrób rekonesans. Sprawdź, jak kształtują się ceny na rynku, by właściwie oceniać oferty i pertraktować warunki. Dowiedz się także, czym są zachęty finansowe i na które z nich możesz liczyć ze strony dewelopera!

Zachęty finansowe – definicja

„Zachęty finansowe to zwolnienia z czynszu lub kontrybucja finansowa, powodujące,
że czynsz bazowy za metr kwadratowy magazynu zostaje obniżony do uśrednionego czynszu efektywnego.” – wyjaśnia Maciej Gierak, Zastępca Dyrektora w CBRE.

Warto wiedzieć

Czynsz efektywny to czynsz bazowy pomniejszony o kilkumiesięczne zwolnienia z opłat czynszowych za wynajmowaną powierzchnię (rent free) oraz kontrybucję finansową,
która jest zachętą dla klientów poszukujących nieruchomości na wynajem.

Czy zachęty finansowe różnią się
w zależności od klasy budynku?

Deweloperzy oferujący budynki klasy B to zazwyczaj pojedynczy inwestorzy,
którzy na pewnym etapie działalności decydują się na realizację inwestycji o charakterze magazynowym.

Specyfikacja budynku klasy B różni się od budynku klasy A między innymi:

• Niższą wysokością hali, co zmniejsza liczbę poziomów składowania towaru
  na regałach;
• Mniejszą nośnością posadzki;
• Niższą odpornością ogniową – brak tryskaczy, przez co niektóre towary nie będą mogły być składowane w magazynie.

Z tej przyczyny czynsz za obiekt klasy B będzie niższy, niż w przypadku budynku klasy A, o lepszej specyfikacji. Same zachęty dostosowane są do danego rynku i regionu,
na którym działa dany deweloper.

Zachęty finansowe – czy warto o nie zabiegać?

O jakich oszczędnościach mówimy, w przypadku zachęt finansowych? Czego może spodziewać się najemca po ich wynegocjowaniu?

„To zależy od tego, na jak długo jest umowa i jaka jest powierzchnia, którą klient chce wynająć – czy projekt jest zaawansowany technologicznie i wymaga dużych nakładów oraz dostosowań. Wielkość powierzchni i długość kontraktu powodują, że najemca może liczyć na więcej zachęt, choć w ostatnim czasie zmienia się to w zależności od podaży i popytu na powierzchnię w ramach danej lokalizacji. […] To może być 10 miesięcy zwolnień, mogą to być 4 miesiące, jeśli deweloper dysponuje ostatnim modułem powierzchni i prowadzi rozmowy z kilkoma potencjalnymi najemcami. Jednak kiedy klient z nami współpracuje, staramy się zaprezentować mu wszystkie dostępne na rynku opcje, także te od innych deweloperów. Takie podejście pomaga wypracować optymalne rozwiązanie dla klienta pod kątem lokalizacji, specyfikacji technicznej powierzchni oraz długości najmu, co ostatecznie przełoży się na oszczędność finansową.” – wyjaśnia Maciej Gierak.

Zachęty finansowe – kiedy deweloper ich nie oferuje?

Kiedyś zachęty finansowe były niepisanym standardem, który deweloperzy proponowali klientom zainteresowanym najmem długoterminowym powierzchni magazynowej
i biurowo-socjalnej. Obecna sytuacja geopolityczna oraz wzmożony popyt na powierzchnie magazynowe, związany z ekspresowym wzrostem rynku e-commerce oraz rozwojem logistyki sprawiają, że poziom zachęt finansowych uległ znaczącej zmianie na przełomie ostatnich kilku miesięcy.

Obecnie standard zmienia się i zmierza w kierunku zmniejszenia zachęt lub wyłączenia kontrybucji finansowej. Coraz częściej, szczególnie tam, gdzie dostępność nieruchomości maleje, dochodzi do sytuacji, gdzie zakresu zachęt finansowych po prostu nie ma lub jest on bardzo okrojony. Przy dużym popycie na powierzchnie, właściciele obiektów magazynowych są mniej skłonni, by dawać wysokie zachęty, ponieważ mają silniejszą pozycję negocjacyjną.

Czy jest jakiś sposób, by wynegocjować u dewelopera zachęty, których nie oferuje
w standardzie? Jest. Należy skorzystać ze wsparcia profesjonalistów!

Zachęty finansowe a pomoc specjalistów

Jeśli na co dzień nie działamy na rynku nieruchomości, ciężko będzie nam realnie ocenić wartość poszczególnych ofert. Zwłaszcza że rynek magazynowo-przemysłowy to branża, w której sytuacja zmienia się niezwykle dynamicznie!

„Nasza rola polega na objaśnieniu klientowi zasad obowiązujących na rynku, ukazaniu go w szerszej perspektywie. Nie wszyscy śledzą sytuację na bieżąco, a ta zmienia się praktycznie z tygodnia na tydzień. Ciągłej zmianie ulegają dostępności powierzchni, z czego klient może nie zdawać sobie sprawy. Oferujemy wsparcie profesjonalistów,
którzy codziennie obracają się w środowisku deweloperów i ich pasją jest rynek nieruchomości. Zatrudnienie doradcy powoduje, że deweloper inaczej postrzega klienta, ponieważ zdaje sobie sprawę, że najprawdopodobniej są mu przedstawiane również inne dostępne powierzchnie magazynowe. Agent wprowadza klimat większej konkurencyjności, motywując dewelopera do walki o klienta. Dzięki temu prawdopodobieństwo uzyskania przez niego lepszych warunków lub zachęt jest bardzo duże.” – ocenia Maciej Gierak.

Zachęty finansowe – dlaczego warto zapisywać je w umowie?

Odpowiedź jest oczywista! Specjalista CBRE wyjaśnia, że zachęty są przedstawiane w ofertach jako średnia stawka za wynajem danej powierzchni magazynu, a te parametry muszą być wprowadzone do umowy. Mogą być przedstawione bardzo precyzyjnie w cash flow. Dzięki temu wiemy dokładnie, z którego miesiąca dany deweloper będzie zwalniał nas z opłat za najem magazynu i jak będzie się kształtować ta płatność w perspektywie długości całego najmu. Wspomniany cash flow może być dołączony, jako załącznik do umowy.

W niektórych przypadkach zachęty rozkłada się w czasie w taki sposób, że tworzą one stawkę bardziej płaską. Na ogół zwolnienia występują jednak w pierwszych miesiącach czy też latach najmu, a w ostatnim okresie stawka wraca do poziomu wyjściowego. Profesjonalna agencja doradcza oferuje najemcy wsparcie podczas rozmów trójstronnych, jeśli wypłaszczenie stawki jest dla klienta priorytetem. Wtedy zachęty finansowe, o ile jest to możliwe, są rozkładane na pozostałe lata najmu.

Jak to wygląda w praktyce?

„Na przykład przez 5 lat czynsz pomniejszany jest o 2 miesiące w każdym roku najmu. Konstrukcje mogą być różne, w zależności od dewelopera, jego finansowania i możliwości. Nie zawsze uzyskamy to, na czym nam zależy, ale zawsze warto zwrócić się do nas z prośbą o radę, by możliwie najlepiej dostosować sposób płatności do swoich potrzeb. Zwolnienia z opłat mogą być ustalone w tych miesiącach, w których klient ma do poniesienia wyższe koszty lub mniejsze zatowarowanie w magazynie, czyli w miesiącach, w których klient cyklicznie spodziewa się mniejszych zysków.” – tłumaczy Maciej Gierak.

Jak widać, zachęty finansowe i ich odpowiednie rozłożenie w czasie może przynieść najemcy realne korzyści i ulgi dla budżetu. Jeśli zainteresował Cię ten temat i chcesz dowiedzieć się więcej – zapraszamy do kontaktu! Chętnie wyjaśnimy na przykładzie Twojego biznesu, dlaczego skorzystanie z zachęt finansowych i ich pertraktowanie
z deweloperem jest opłacalne!